martes, 30 de octubre de 2012

Licencia de obra menor. Del antes al después.

Hoy en día, como no nos da por hacernos ni comprarnos una casa nueva, tendemos a mantener y mejorar los bienes que tenemos, es decir reformar. Es aconsejable, antes de meter al obrero en casa, conocer a que nos enfrentamos.


Desde reformar el baño, la cocina, hasta cambiar la carpintería de la vivienda podemos llegar a realizar una reforma integral de la vivienda sin quererlo, ya que.... 
Podemos agrupar el proceso de reforma en los siguientes pasos:

1.- PROYECTO TÉCNICO.
Lo primero es valorar, salvo que sea una obra de emergencia, que queremos hacer. Es preferible hacer "proyecto" de todo lo que nos gustaría cambiar o mejorar, para cuando nos enfrentemos a la realidad "presupuesto", decidir hasta donde queremos llegar, hacer la obra por fases o hacerla en su totalidad si así se desea.

Una vez ya sabemos que queremos hacer, es recomendable, acudir a un técnico competente, Arquitecto Técnico o Arquitecto, para que nos asesore y realice un pequeño Proyecto Técnico en el que se define gráfica y económicamente lo que queremos.  Hay que evitar improvisaciones y cambios de parecer, ya que por norma, cuando se está haciendo la obra se traduce en "€".

Una vez ya cumplimentada esta primera fase, nos quedan dos más, antes de comenzar la obra, la contratación de la contrata y los trámites.

2.- CONTRATACIÓN.
Para la contratación de la obra, aunque todos tengamos un conocido que sabe hacer de todo y lo vaya a hacer bien, es una buena práctica pecar de formalismo y hacer lo que todo buen gestor de proyectos haría, un estudio comparativo con cuatro o cinco empresas que puedan realizar el trabajo. Aquí, a parte de valorar el presupuesto se debe de investigar quien es la empresa, qué obras ha hecho, ver su presencia física, on-line y tener muy presente, que el que parece más barato no tiene por qué serlo a la hora de la verdad. En una obra de reforma, siempre hay un grado de incertidumbre económica que puede estimarse en un 10-15% del presupuesto inicial, porque siempre va a haber algún imprevisto que por muy bueno que sea el proyecto, la contrata o la realidad, algún imprevisto habrá. 
Hay que tener cuidado con las entregas a cuenta iniciales abusivas, ya que no sería el primer caso de que cogen al entrega a cuenta y no hacen la obra,  firmar un contrato con un presupuesto detallado y tener buenas referencias.

3.- TRÁMITES.
En España hay mucha cultura del escapismo, o como bien decía en la facultad un amigo, escapar con lo mínimo, para qué esforzarnos. Esto se traduce en no solicitar el permiso de licencia de obra.
La mayoría de las reformas suelen ser obras menores, a menos que se cambie la fachada del edificio / vivienda, se toque la estructura del edificio, se aumente volumetría, etc. 
Si consideramos que nuestro caso es una obra menor, en la mayoría de los ayuntamientos nos pueden asesorar y ver los requisitos que nos piden para solicitar la licencia.
El principal motivo por el que no se pide licencia de obra menor suele ser el económico o el desconocimiento.  Si nuestro motivo es el económico, deberíamos de replantearlo, porque la licencia de obra menor suele tener un coste pequeño y nos aporta entre otras ventajas, a parte de hacer las cosas bien, tener una base legal, para cuando nuestro vecino, el que no nos cae bien, venga a amenazarnos con llamar a la policía por el ruido que estamos haciendo,se tope con la realidad de que tenemos la documentación en vigor. 
El tema de ruidos suele ser un tema muy delicado. Siempre y cuando trabajamos de 08:00 - 18:00, no tendremos problema, pero habrá que consultar la ordenanza municipal vigente.
A parte de la tasa, nos suelen pedir fotos, planos del antes y después y una sección de la vivienda, por lo que si ya hicimos el proyecto técnico, ya tenemos toda la documentación para iniciar el trámite. 

4.- LAS OBRAS.
Llegado a este punto, con todo controlado, comenzaremos la obra.... Suerte.

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